財務報表附註
（除另有註明外，所有金額均以港幣千元為表示單位）
1. 總論
立法會在一九九三年六月三十日根據《營運基金條例》（第430章）第3、4及6條通過決議案，在一九九三年八月一日設立土地註冊處營運基金。土地註冊處備存載列最新資料的土地登記冊以執行土地註冊制度，並向客戶提供查閱土地登記冊和有關土地記錄的服務和設施。此外，土地註冊處亦負責辦理業主立案法團的申請。
2. 主要會計政策
2.1 符合準則聲明
本財務報表是按照香港公認的會計原則及所有適用的香港財務報告準則（此詞是統稱，當中包括香港會計師公會頒布的所有適用的個別香港財務報告準則、香港會計準則及詮釋）編製。土地註冊處營運基金採納的主要會計政策摘要如下。
2.2 編製財務報表的基礎
本財務報表的編製基礎均以原值成本法計量。
編製符合香港財務報告準則的財務報表需要土地註冊處營運基金管理層作出判斷、估計及假設。該等判斷、估計及假設會影響會計政策的實施，以及資產與負債和收入與支出的呈報款額。該等估計及相關的假設，均按以往經驗及其他在有關情況下被認為合適的因素而制訂。倘若沒有其他現成數據可供參考，則會採用該等估計及假設作為判斷有關資產及負債的帳面值的基礎。估計結果或會與實際價值有所不同。
該等估計及其所依據的假設會作持續檢討。如修訂會計估計只會影響當年的會計期，當年的會計期內會確認有關修訂；如修訂會影響當年及未來的會計期，則會在當年及未來的會計期內確認有關修訂。
土地註冊處營運基金在實施會計政策方面並不涉及任何關鍵的會計判斷。無論對未來作出的假設，或在報告期結束日估計過程中所存在的不明朗因素，皆不足以構成重大風險，導致資產和負債的帳面金額在來年大幅修訂。
2.3 金融資產及金融負債
2.3.1 初始確認
土地註冊處營運基金會按起初取得資產或引致負債的目的將金融資產及金融負債作下列分類：貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券及其他金融負債。
金融資產及金融負債最初按公平值計量；公平值通常相等於成交價，而就貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券及其他金融負債而言，則加上因收購金融資產或產生金融負債而直接引致的交易成本。
土地註冊處營運基金在成為有關金融工具的合約其中一方之日會確認有關金融資產及金融負債。至於購買及出售市場上有既定交收期的金融資產，則於交收日入帳。
2.3.2 分類
2.3.2.1 貸出款項及應收帳款
貸出款項及應收帳款為具有固定或可以確定收支金額，但在活躍市場並沒有報價的非衍生金融資產，而土地註冊處營運基金亦無意將之持有作交易用途。此類別包括應收帳款、應收關連人士帳款、銀行存款及現金及銀行結餘。
貸出款項及應收帳款採用實際利率法按攤銷成本值扣除任何減值虧損（如有）列帳（附註2.3.4）。
2.3.2.2 持至期滿的證券
持至期滿的證券為具有固定或可以確定收支金額及有固定到期日，而且土地註冊處營運基金有明確意向及能力，可以持有直至到期的非衍生金融資產，惟符合貸出款項及應收帳款定義的金融資產則除外。
持至期滿的證券採用實際利率法按攤銷成本值扣除任何減值虧損（如有）列帳（附註2.3.4）。
2.3.2.3 其他金融負債
其他金融負債採用實際利率法按攤銷成本值列帳。
2.3.3 註銷確認
當從金融資產收取現金流量的合約權屆滿時，或已轉讓該金融資產及其絕大部分風險和回報的擁有權，該金融資產會被註銷確認。
當合約指明的債務被解除、取消或到期時，該金融負債會被註銷確認。
2.3.4 金融資產減值
貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券的帳面值會在每個報告期結束日作出評估，以確定是否有客觀的減值證據。貸出款項及應收帳款以及持至期滿的證券若存在減值證據，虧損會以該資產的帳面值與按其原本的實際利率用折現方式計算其預期未來現金流量的現值之間的差額，在全面收益表內確認。如其後減值虧損降低，並證實與在確認減值虧損後出現的事件相關，則該減值虧損會在全面收益表內回撥。
2.4 物業、設備及器材
於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的物業、設備及器材，最初的成本是按立法會所通過成立土地註冊處營運基金的決議案中所列的估值入帳。由一九九三年八月一日起新購的物業、設備及器材均按購入價入帳。
以下物業、設備及器材以成本值扣除累計折舊及任何減值虧損列帳（附註2.6）：
— 於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的自用物業；及
— 設備及器材包括電腦器材、傢具與裝置，以及其他器材。
折舊是按照物業、設備及器材的估計可使用年期以直線法攤銷扣除估計剩餘值的成本值，計算方法如下：
— 建築物 30年
— 電腦器材 5年
— 器材、傢具及裝置 5年
於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的土地（為土地註冊處營運基金之物業所在地）視為非折舊資產。
出售物業、設備及器材的損益以出售所得淨額與資產的帳面值之間的差額來決定，並在出售日於全面收益表內確認。
2.5 無形資產
無形資產包括購入的電腦軟件牌照及已資本化的電腦軟件程式開發成本值。若電腦軟件程式在技術上可行，而土地註冊處營運基金有足夠資源及有意完成開發工作，有關的開發費用會被資本化。資本化費用包括直接工資及材料費用。無形資產按成本值扣除累計攤銷及任何減值虧損列帳（附註2.6）。
無形資產的攤銷按估計可使用年期（5年）以直線法列入全面收益表。
2.6 固定資產的減值
固定資產，包括物業、設備及器材，以及無形資產的帳面值在每個報告期結束日評估，以確定有否出現減值跡象。若有減值跡象而資產的帳面值高於其可收回數額，則有關減值虧損在全面收益表內確認。資產的可收回數額為其公平值減出售成本與使用值兩者中的較高者。
2.7 等同現金
等同現金指短期及流通性高的投資，該等項目在購入時距期滿日不超過3個月，並隨時可轉換為已知數額的現金，而其價值變動的風險不大。
2.8 僱員福利
薪金與年假在僱員提供有關服務的年度計算入、並且經確認為開支。僱員間接開支，包括香港特別行政區政府（政府）給予僱員的退休金福利、房屋福利及非金錢福利，均在土地註冊處營運基金支銷，並在提供有關服務的年度確認為開支。
2.9 所得稅
(i) 政府要求土地註冊處營運基金須繳交依照《稅務條例》（第112章）的規定計算的名義利得稅。本年度稅項支出包括本期稅項及遞延稅項資產和負債的變動。
(ii) 本期稅項為本年度對應課稅收入按報告期結束日已生效或實際有效的稅率計算的預計應付稅項，並包括以往年度應付稅項的任何調整。
(iii) 遞延稅項資產及負債是因納稅基礎計算的資產及負債與其帳面值之間的差異，而分別產生的可扣稅及應課稅的暫記差額。遞延稅項資產也可由未使用稅務虧損及稅項抵免而產生。
所有遞延稅項負債及未來可能有應課稅盈利予以抵銷的遞延稅項資產，均予確認。
遞延稅項的確認額是根據該資產及負債的帳面值之預期收回及結算的方式，按在報告期結束日已生效或實際有效的稅率計算。遞延稅項資產及負債不作折現。
遞延稅項資產的帳面金額在每個報告期結束日重新審閱，對預期不再有足夠的應課稅盈利以實現相關稅務利益的遞延稅項資產予以扣減。被扣減的遞延稅項資產會於預期將來出現足夠的應課稅盈利時撥回。
2.10 收入的確認
營運收入在提供服務時確認。利息收入採用實際利率法以應計方式確認。
實際利率法是計算金融資產或金融負債的攤銷成本值，以及攤分在有關期間的利息收入或支出的方法。實際利率是指可將金融工具在預計有效期間（或適用的較短期間）內的預計現金收支，折現成該金融資產或金融負債的帳面淨值所適用的貼現率。土地註冊處營運基金在計算實際利率時，會考慮金融工具的所有合約條款以估計現金流量，但不會計及日後的信貸虧損。實際利率的計算包括合約雙方支付或收取的所有費用（費用為實際利率不可或缺的部分）、交易成本及所有其他溢價或折讓。
2.11 外幣換算
本年度外幣交易，按交易當日的匯率換算為港元。以非港幣計算的貨幣資產及負債，均按報告期結束日的匯率換算為港元。外匯換算產生的匯兌收益及虧損，會在全面收益表中確認。
2.12 關連人士
土地註冊處營運基金是根據《營運基金條例》成立，並屬政府轄下的獨立會計單位。年內，土地註冊處營運基金在日常業務中與各關連人士進行交易。這些人士包括政府各局及部門、營運基金，以及受政府所管制或主要影響的財政自主機構。
2.13 新訂及經修訂香港財務報告準則的影響
香港會計師公會已頒布自本會計期開始生效的多項新訂及經修訂的香港財務報告準則。適用於本財務報表所呈報的年度的會計政策，並未因這些發展而有任何改變。
土地註冊處營運基金並沒有採納在本會計期尚未生效的任何新香港財務報告準則（附註22）。
3. 營業額
|
2011 |
2010 |
||||
|
辦理文件註冊 |
318,737 |
266,858 |
|||
|
查冊 |
100,918 |
92,068 |
|||
|
提供副本 |
93,372 |
83,220 |
|||
|
業權報告 |
42,043 |
47,583 |
|||
|
業主立案法團 |
10,542 |
10,175 |
|||
|
其他 |
7,784 |
5,857 |
|||
|
總額 |
573,396 |
505,761 |
4. 運作成本
2011 |
2010 |
||||
員工費用 |
241,152 |
237,567 |
|||
一般運作開支 |
16,904 |
18,959 |
|||
電腦服務開支 |
27,454 |
29,655 |
|||
租金及管理費 |
16,782 |
15,404 |
|||
中央行政費用 |
1,826 |
2,362 |
|||
折舊及攤銷 |
35,248 |
33,362 |
|||
處置固定資產虧損 |
982 |
– |
|||
審計費用 |
420 |
463 |
|||
總額 |
340,768 |
337,772 |
5. 其他收入
|
2011 |
2010 |
||||
|
銀行存款利息 |
4,087 |
4,413 |
|||
|
持至期滿證券利息 |
5,303 |
5,273 |
|||
|
匯兌淨收益 |
266 |
172 |
|||
|
總額 |
9,656 |
9,858 |
6. 稅項
(i) 於全面收益表內扣除的稅額如下：
|
2011 |
2010 |
||||
|
本期稅項 |
|||||
|
本年名義利得稅的撥備 |
34,731 |
28,800 |
|||
|
遞延稅項 |
|||||
|
暫記差額的產生及撥回 |
4,091 |
(662 |
) |
||
|
稅項支出總額 |
38,822 |
28,138 |
(ii) 稅項支出與全面收益表盈利按適用稅率計算的稅項兩者之對帳：
|
2011 |
2010 |
||||
|
除稅前盈利 |
242,284 |
177,847 |
|||
|
按香港利得稅率16.5%（二零一零年度為 |
39,977 |
29,345 |
|||
|
非應課稅收入的稅項影響 |
(1,155 |
) |
(1,207 |
) |
|
|
實際稅項支出 |
38,822 |
28,138 |
7. 固定資產回報率
固定資產回報率是以總全面收益（不包括利息收入和利息支出）除以固定資產平均淨值所得的百分率。固定資產包括物業、設備、器材及無形資產。預期土地註冊處營運基金可以達致財政司司長定下每年固定資產回報率8.3%的目標。
8. 物業、設備及器材
土地 |
電腦器材 |
器材、 |
總計 |
||||||
|
成本 |
|||||||||
|
在二零零九年四月一日 |
350,000 |
114,155 |
16,553 |
480,708 |
|||||
|
添置 |
– |
8,642 |
2,922 |
11,564 |
|||||
|
在二零一零年三月三十一日 |
350,000 |
122,797 |
19,475 |
492,272 |
|||||
|
在二零一零年四月一日 |
350,000 |
122,797 |
19,475 |
492,272 |
|||||
|
添置 |
– |
23,712 |
577 |
24,289 |
|||||
|
處置 |
– |
(66 |
) |
(1,636 |
) |
(1,702 |
) |
||
|
在二零一一年三月三十一日 |
350,000 |
146,443 |
18,416 |
514,859 |
|||||
|
累計折舊 |
|||||||||
|
在二零零九年四月一日 |
60,333 |
94,384 |
12,835 |
167,552 |
|||||
|
年度費用 |
3,851 |
15,972 |
2,143 |
21,966 |
|||||
|
在二零一零年三月三十一日 |
64,184 |
110,356 |
14,978 |
189,518 |
|||||
|
在二零一零年四月一日 |
64,184 |
110,356 |
14,978 |
189,518 |
|||||
|
年度費用 |
3,852 |
8,334 |
1,660 |
13,846 |
|||||
|
處置 |
– |
(66 |
) |
(654 |
) |
(720 |
) |
||
|
在二零一一年三月三十一日 |
68,036 |
118,624 |
15,984 |
202,644 |
|||||
|
帳面淨值 |
|||||||||
|
在二零一一年三月三十一日 |
281,964 |
27,819 |
2,432 |
312,215 |
|||||
|
在二零一零年三月三十一日 |
285,816 |
12,441 |
4,497 |
302,754 |
9. 無形資產
|
電腦軟件牌照及 |
|||||
|
2011 |
2010 |
||||
|
成本 |
|||||
|
在年初 |
167,787 |
153,898 |
|||
|
添置 |
30,352 |
13,889 |
|||
|
處置 |
(20,137 |
) |
– |
||
|
在年終 |
178,002 |
167,787 |
|||
|
累計攤銷 |
|||||
|
在年初 |
111,523 |
100,127 |
|||
|
年度費用 |
21,402 |
11,396 |
|||
|
處置 |
(20,137 |
) |
– |
||
|
在年終 |
112,788 |
111,523 |
|||
|
帳面淨值 |
|||||
|
在年終 |
65,214 |
56,264 |
|||
10. 持至期滿的證券
|
2011 |
2010 |
||||
|
按攤銷成本列帳 |
|||||
|
上市： |
|||||
|
— 本港 |
55,416 |
55,209 |
|||
|
— 本港以外 |
15,108 |
15,042 |
|||
|
70,524 |
70,251 |
||||
|
非上市 |
30,569 |
30,282 |
|||
|
總額 |
101,093 |
100,533 |
11. 遞延收入
指已售出但仍未使用的查冊票，及預先支付的訂購費用或其他服務收費。
|
2011 |
2010 |
||||
|
查冊票 |
369 |
369 |
|||
|
訂購費用或其他服務收費 |
13,246 |
13,404 |
|||
|
總額 |
13,615 |
13,773 |
12. 客戶按金
|
2011 |
2010 |
||||
|
網上服務登記用戶 |
25,776 |
24,772 |
|||
|
各政府部門 |
984 |
984 |
|||
|
總額 |
26,760 |
25,756 |
13. 遞延稅項
在財務狀況表內確認的遞延稅項主要部分及年內的變動如下：
多於有關折舊及攤銷的折舊免稅額 |
其他暫記 |
總額 |
|||||
|
在二零零九年四月一日的結餘 |
11,445 |
(72 |
) |
11,373 |
|||
|
於全面收益表內計入 |
(656 |
) |
(6 |
) |
(662 |
) |
|
|
在二零一零年三月三十一日的結餘 |
10,789 |
(78 |
) |
10,711 |
|||
|
在二零一零年四月一日的結餘 |
10,789 |
(78 |
) |
10,711 |
|||
|
於全面收益表內扣除 |
4,091 |
– |
4,091 |
||||
|
在二零一一年三月三十一日的結餘 |
14,880 |
(78 |
) |
14,802 |
14. 營運基金資本
此為政府對土地註冊處營運基金的投資。
15. 保留盈利
|
2011 |
2010 |
||||
|
在年初的結餘 |
660,949 |
586,094 |
|||
|
年度總全面收益 |
203,462 |
149,709 |
|||
|
擬發股息 |
(101,731 |
) |
(74,854 |
) |
|
|
在年終的結餘 |
762,680 |
660,949 |
16. 擬發股息
建議就截至二零一一年三月三十一日止年度派發股息1億零173.1萬港元（二零一零年度為7,485.4萬港元），相等於總全面收益的50%。
17. 現金及等同現金
|
2011 |
2010 |
||||
|
現金及銀行結餘 |
53,623 |
221,414 |
|||
|
銀行存款 |
580,000 |
307,000 |
|||
|
小計 |
633,623 |
528,414 |
|||
|
減： 原有期限為3個月以上的銀行存款 |
(40,000 |
) |
(157,000 |
) |
|
|
現金及等同現金 |
593,623 |
371,414 |
18. 關連人士交易
除了在本財務報表的其他部分披露的與關連人士交易外，年內與關連人士進行的其他重大交易摘述如下：
(i) 本處向關連人士提供的服務包括土地文件註冊、查閱土地登記冊及土地記錄，以及提供土地記錄副本和業權報告。這些服務為本處帶來的總收入達8,100萬港元（二零一零年度為8,800萬港元），這金額已計算在附註3的營業額項下。
(ii) 關連人士向本處提供的服務包括有關電腦、辦公地方、中央行政和審計的服務。本處在這些服務方面的總開支達2,600萬港元（二零一零年度為2,500萬港元），這金額已計算在附註4的運作成本項下。
(iii) 向關連人士購入的固定資產包括裝置工程。這些資產的總成本為100萬港元（二零一零年度為300萬港元）。
本處向關連人士提供服務的收費和接受這些人士服務的收費都是按照劃一標準計算，即同時提供給公眾的服務，收費和公眾一樣；至於只提供給關連人士的服務，則按服務的十足成本計算。
19. 金融風險管理
(i) 投資政策
土地註冊處營運基金以審慎保守的方式來投資包括債務證劵及銀行存款的金融資產。投資的決定是按照由財經事務及庫務局局長、香港金融管理局所發出的指引，並符合其他有關規例。投資的債務證劵是由政府或由信貸評級可靠的香港半官方機構發出。一般來說，投資的債務證劵會持至期滿。
(ii) 信貸風險
信貸風險指金融工具的一方將不能履行責任而且會引致另一方蒙受財務損失的風險。
土地註冊處營運基金並無信貸風險相當集中的情況。在報告期結束日所須承擔的最高信貸風險（未計及持有的任何抵押品或其他提升信貸質素項目）如下：
|
2011 |
2010 |
||||
|
持至期滿的證劵 |
101,093 |
100,533 |
|||
|
應收帳款 |
11,979 |
11,126 |
|||
|
應收關連人士帳款 |
11,968 |
8,804 |
|||
|
銀行存款 |
580,000 |
307,000 |
|||
|
銀行結餘 |
53,585 |
221,371 |
|||
|
總額 |
758,625 |
648,834 |
為盡量減低信貸風險，所有定期存款均存於香港的持牌銀行。
土地註冊處營運基金的信貸風險，主要取決於應收帳款及債務證劵的投資。土地註冊處營運基金訂有風險政策，並持續監察須承擔的信貸風險。
關於應收帳款，網上服務登記用戶須繳付按金。
債務證券投資方面，只考慮獲穆迪或標準普爾評為投資級別的債務證券。在報告期結束日，債務證券投資的信貸質素（以穆迪或標準普爾的評級中的較低者分析）如下：
|
2011 |
2010 |
||||
|
持至期滿的證劵 |
|||||
|
Aa1至Aa3/AA+至AA- |
101,093 |
100,533 |
(iii) 流動資金風險
流動資金風險指某一實體將難以履行與金融負債相關的責任的風險。
根據《營運基金條例》，土地註冊處營運基金須負責其現金管理，包括盈餘現金的長短期投資，惟須獲財經事務及庫務局局長批准。土地註冊處營運基金的政策是定期監察即時及預期的流動資金需要，確保能維持足夠的現金儲備，以符合長短期的流動資金需要。土地註冊處營運基金的流動資金狀況穩健，故其面對的流動資金風險甚低。
(iv) 利率風險
利率風險指因市場利率變動而引致虧損的風險。利率風險可進一步分為公平值利率風險及現金流量利率風險。
公平值利率風險指金融工具的公平值會因市場利率變動而波動的風險。由於土地註冊處營運基金的持至期滿的證劵及銀行存款為定息金融工具，當市場利率上升，這些金融工具的公平值便會下跌。然而，由於所有持至期滿的證劵及銀行存款均按攤銷成本值列示，市場利率的變動不會影響相關帳面值及土地註冊處營運基金的盈利和儲備。
現金流量利率風險指金融工具的未來現金流量會因市場利率變動而波動的風險。土地註冊處營運基金無須面對重大的現金流量利率風險，因為其持有的主要金融工具都不是浮息金融工具。
下表以主要計息資產在報告期結束日的帳面值，並按到期日分類列示土地註冊處營運基金面對的利率風險。
3個月或以下 |
超過3個月 |
超過1年 |
超過5年 |
總額 |
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2011 |
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持至期滿的證券 |
– |
– |
101,093 |
– |
101,093 |
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銀行存款 |
580,000 |
– |
– |
– |
580,000 |
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總額 |
580,000 |
– |
101,093 |
– |
681,093 |
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2010 |
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持至期滿的證券 |
– |
– |
100,533 |
– |
100,533 |
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銀行存款 |
257,000 |
50,000 |
– |
– |
307,000 |
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總額 |
257,000 |
50,000 |
100,533 |
– |
407,533 |
(v) 貨幣風險
貨幣風險指金融工具的公平值或未來現金流量會因匯率變動而波動的風險。
土地註冊處營運基金的一般業務交易是以港元為單位，因而不會引致貨幣風險。
至於以美元為單位的投資，基於港元與美元掛鈎，土地註冊處營運基金的貨幣風險甚低。
在報告期結束日，以美元為本位的金融資產總計有1.02億港元（二零一零年度為1.01億港元）。剩餘的金融資產及所有金融負債均以港元為本位。
(vi) 公平值
在活躍市場買賣的金融工具的公平值是根據報告期結束日的市場報價釐定。如沒有該等市場報價，則以現值或其他估值方法以報告期結束日的市況數據評估其公平值。
持至期滿的證劵在報告期結束日的公平值如下：
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帳面值 |
公平值 |
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2011 |
2010 |
2011 |
2010 |
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持至期滿的證券 |
101,093 |
100,533 |
109,842 |
109,593 |
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所有其他金融工具均以與其公平值相同或相差不大的金額在財務狀況表內列帳。
20. 資本承擔
在二零一一年三月三十一日，土地註冊處營運基金有下列尚未列入財務報表的資本承擔：
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2011 |
2010 |
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已批准及簽約 |
3,095 |
51,234 |
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已批准惟未簽約 |
75,880 |
167,507 |
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總額 |
78,975 |
218,741 |
21. 經營租約承擔
在二零一一年三月三十一日，根據不可撤銷的土地及建築物經營租約在未來的最低應付租賃款項總額如下：
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2011 |
2010 |
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不超過一年 |
2,819 |
3,531 |
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超過一年但不超過五年 |
726 |
4,051 |
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總額 |
3,545 |
7,582 |
22. 已頒布但於截至二零一一年三月三十一日止年度尚未生效的修訂、新準則及詮釋可能造成的影響
直至本財務報表發出之日，香港會計師公會已頒布多項修訂、新準則及詮釋。其中包括於截至二零一一年三月三十一日止年度尚未生效，亦沒有提前在本財務報表中被採納的修訂、新準則及詮釋。
土地註冊處營運基金正就該等修訂、新準則及詮釋在首次採納期間預計會產生的影響進行評估。迄今的結論是採納該等修訂、新準則及詮釋不大可能會對土地註冊處營運基金的運作成果及財務狀況有重大影響。
下列財務報告準則修訂及新準則可能會導致日後的財務報表須作出新的或經修訂的資料披露：
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在以下日期或之後 |
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香港會計準則第24號（經修訂）「關連人士披露」 |
二零一一年一月一日 |
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香港會計準則第1號（經修訂）「財務報表的呈報」的修訂 |
二零一二年七月一日 |
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香港會計準則第19號(2011)「僱員褔利」 |
二零一三年一月一日 |
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香港財務報告準則第9號「金融工具」 |
二零一三年一月一日 |
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香港財務報告準則第13號「公平值計量」 |
二零一三年一月一日 |