土地注册处年报2011-12

（除另有注明外，所有金额均以港币千元为表示单位）

1. 总论

   立法会在一九九三年六月三十日根据《营运基金条例》（第430章）第3、4及 6条通过决议案，在一九九三年八月一日设立土地注册处营运基金。土地注册处备存载列最新资料的土地登记册以执行土地注册制度，并向客户提供查阅土地登记册和有关土地记录的服务和设施。此外，土地注册处亦负责办理业主立案法团的申请。

2. 主要会计政策
   1. 符合准则声明

      本财务报表是按照香港公认的会计原则及所有适用的香港财务报告准则（此词是统称，当中包括香港会计师公会颁布的所有适用的个别香港财务报告准则、香港会计准则及诠释）编制。土地注册处营运基金采纳的主要会计政策摘要如下。

   2. 编制财务报表的基础

      本财务报表的编制基础均以原值成本法计量。

      编制符合香港财务报告准则的财务报表需要土地注册处营运基金管理层作出判断、估计及假设。该等判断、估计及假设会影响会计政策的实施，以及资产与负债和收入与支出的呈报款额。该等估计及相关的假设，均按以往经验及其他在有关情况下被认为合适的因素而制订。倘若没有其他现成数据可供参考，则会采用该等估计及假设作为判断有关资产及负债的帐面值的基础。估计结果或会与实际价值有所不同。

      该等估计及其所依据的假设会作持续检讨。如修订会计估计只会影响当年的会计期，当年的会计期内会确认有关修订；如修订会影响当年及未来的会计期，则会在当年及未来的会计期内确认有关修订。

      土地注册处营运基金在实施会计政策方面并不涉及任何关键的会计判断。无论对未来作出的假设，或在报告期结束日估计过程中所存在的不明朗因素，皆不足以构成重大风险，导致资产和负债的帐面金额在来年大幅修订。

   3. 金融资产及金融负债
      1. 初始确认

         土地注册处营运基金会按起初取得资产或引致负债的目的将金融资产及金融负债作下列分类：贷出款项及应收帐款、持至期满的证券及其他金融负债。

         金融资产及金融负债最初按公平值计量；公平值通常相等于成交价，而就贷出款项及应收帐款、持至期满的证券及其他金融负债而言，则加上因收购金融资产或产生金融负债而直接引致的交易成本。

         土地注册处营运基金在成为有关金融工具的合约其中一方之日会确认有关金融资产及金融负债。至于购买及出售市场上有既定交收期的金融资产，则于交收日入帐。

      2. 分类
         1. 贷出款项及应收帐款

            贷出款项及应收帐款为具有固定或可以确定收支金额，但在活跃市场并没有报价的非衍生金融资产，而土地注册处营运基金亦无意将之持有作交易用途。此类别包括外汇基金存款、应收帐款、应收关连人士帐款、银行存款及现金及银行结余。

            贷出款项及应收帐款采用实际利率法按摊销成本值扣除任何减值亏损（如有）列帐（附注2.3.4）。

            实际利率法是计算金融资产或金融负债的摊销成本值，以及摊分在有关期间的利息收入或支出的方法。实际利率是指可将金融工具在预计有效期间（或适用的较短期间）内的预计现金收支，折现成该金融资产或金融负债的帐面净值所适用的贴现率。土地注册处营运基金在计算实际利率时，会考虑金融工具的所有合约条款以估计现金流量，但不会计及日后的信贷亏损。有关计算包括与实际利率相关的所有收取自或支付予合约各方的费用、交易成本及所有其他溢价或折让。

         2. 持至期满的证券

            持至期满的证券为具有固定或可以确定收支金额及有固定到期日，而且土地注册处营运基金有明确意向及能力，可以持有直至到期的非衍生金融资产，惟符合贷出款项及应收帐款定义的金融资产则除外。

            持至期满的证券采用实际利率法按摊销成本值扣除任何减值亏损（如有）列帐（附注2.3.4）。

         3. 其他金融负债

            其他金融负债采用实际利率法按摊销成本值列帐。

      3. 注销确认

         当从金融资产收取现金流量的合约权届满时，或已转让该金融资产及其绝大部分风险和回报的拥有权，该金融资产会被注销确认。

         当合约指明的债务被解除、取消或到期时，该金融负债会被注销确认。

      4. 金融资产减值

         贷出款项及应收帐款、持至期满的证券的帐面值会在每个报告期结束日作出评估，以确定是否有客观的减值证据。贷出款项及应收帐款以及持至期满的证券若存在减值证据，亏损会以该资产的帐面值与按其原本的实际利率用折现方式计算其预期未来现金流量的现值之间的差额，在全面收益表内确认。如其后减值亏损降低，并证实与在确认减值亏损后出现的事件相关，则该减值亏损会在全面收益表内回拨。

   4. 物业、设备及器材

      于一九九三年八月一日拨归土地注册处营运基金的物业、设备及器材，最初的成本是按立法会所通过成立土地注册处营运基金的决议案中所列的估值入帐。由一九九三年八月一日起新购的物业、设备及器材均按购入价入帐。

      以下物业、设备及器材以成本值扣除累计折旧及任何减值亏损列帐（附注2.6）：

      ． 于一九九三年八月一日拨归土地注册处营运基金的自用物业；及
      ． 设备及器材包括电脑器材、家具与装置，以及其他器材。

      折旧是按照物业、设备及器材的估计可使用年期以直线法摊销扣除估计剩余值的成本值，计算方法如下：

      ． 建筑物 30年
      ． 电脑器材 5年
      ． 器材、家具及装置 5年

      于一九九三年八月一日拨归土地注册处营运基金的土地（为土地注册处营运基金之物业所在地）视为非折旧资产。

      出售物业、设备及器材的损益以出售所得净额与资产的帐面值之间的差额来决定，并在出售日于全面收益表内确认。

   5. 无形资产

      无形资产包括购入的电脑软件牌照及已资本化的电脑软件程式开发成本值。若电脑软件程式在技术上可行，而土地注册处营运基金有足够资源及有意完成开发工作，有关的开发费用会被资本化。资本化费用包括直接工资及材料费用。无形资产按成本值扣除累计摊销及任何减值亏损列帐（附注2.6）。

      无形资产的摊销按估计可使用年期（5年）以直线法列入全面收益表。

   6. 固定资产的减值

      固定资产，包括物业、设备及器材，以及无形资产的帐面值在每个报告期结束日评估，以确定有否出现减值迹象。若有减值迹象而资产的帐面值高于其可收回数额，则有关减值亏损在全面收益表内确认。资产的可收回数额为其公平值减出售成本与使用值两者中的较高者。

   7. 等同现金

      等同现金指短期及流通性高的投资，该等项目在购入时距期满日不超过3个月，并随时可转换为已知数额的现金，而其价值变动的风险不大。

   8. 雇员福利

      土地注册处营运基金的雇员包括公务员及合约员工。薪金、约满酬金及年假开支均在雇员提供有关服务所在年度以应计基准确认入帐。就公务员而言，雇员附带福利开支包括香港特别行政区政府（「政府」）给予雇员的退休金及房屋福利，均在雇员提供有关服务所在年度支销。

      就按可享退休金条款受聘的公务员的长俸负债已包括于支付予政府有关附带福利开支中。就其他员工向强制性中央公积金计划的供款于全面收益表中支销。

   9. 名义利得税

      (i) 根据《税务条例》（第112章）土地注册处营运基金并无税务责任，但政府要求土地注册处营运基金须向政府一般收入支付一笔款项以代替利得税（即名义利得税），该款项是根据《税务条例》的规定所计算。本年度名义利得税支出包括本期税项及递延税项资产和负债的变动。

      (ii) 本期税项为本年度对应课税收入按报告期结束日已生效或实际有效的税率计算的预计应付税项，并包括以往年度应付税项的任何调整。

      (iii) 递延税项资产及负债是因纳税基础计算的资产及负债与其帐面值之间的差异，而分别产生的可扣税及应课税的暂记差额。递延税项资产也可由未使用税务亏损及税项抵免而产生。

      所有递延税项负债及未来可能有应课税盈利予以抵销的递延税项资产，均予确认。

      递延税项的确认额是根据该资产及负债的帐面值之预期收回及结算的方式，按在报告期结束日已生效或实际有效的税率计算。递延税项资产及负债不作折现。

      递延税项资产的帐面金额在每个报告期结束日重新审阅，对预期不再有足够的应课税盈利以实现相关税务利益的递延税项资产予以扣减。被扣减的递延税项资产会于预期将来出现足够的应课税盈利时拨回。

   10. 收入的确认

       营运收入在提供服务时确认。利息收入采用实际利率法以应计方式确认。

   11. 外币换算

       本年度外币交易，按交易当日的汇率换算为港元。以非港币计算的货币资产及负债，均按报告期结束日的汇率换算为港元。外汇换算产生的汇兑收益及亏损，会在全面收益表中确认。

   12. 关连人士

       土地注册处营运基金是根据《营运基金条例》成立，并属政府辖下的独立会计单位。年内，土地注册处营运基金在日常业务中与各关连人士进行交易。这些人士包括政府各局及部门、营运基金，以及受政府所管制或主要影响的财政自主机构。

   13. 新订及经修订香港财务报告准则的影响

       香港会计师公会已颁布自本会计期开始生效的多项新订及经修订的香港财务报告准则。适用于本财务报表所呈报的年度的会计政策，并未因这些发展而有任何改变。

       土地注册处营运基金并没有采纳在本会计期尚未生效的任何新香港财务报告准则（附注24）。

3. 营业额

   	2012		2011
   办理文件注册	212,097		318,737
   查册	82,166		100,918
   提供副本	78,361		93,372
   业权报告	35,833		42,043
   业主立案法团	10,804		10,542
   其他	7,535		7,784
   总额	426,796		573,396

4. 运作成本

   	2012		2011
   员工费用	247,968		241,152
   一般运作开支	12,617		16,904
   电脑服务开支	29,170		27,454
   租金及管理费	16,121		16,782
   中央行政费用	3,097		1,826
   折旧及摊销	30,552		35,248
   处置固定资产亏损	—		982
   审计费用	489		420
   总额	340,014		340,768

5. 其他收入

   	2012		2011
   银行存款利息	3,638		4,087
   持至期满证券利息	5,312		5,303
   外汇基金存款利息	20,987		—
   汇兑净（亏损）/收益	(238	)	266
   总额	29,699		9,656

6. 名义利得税

   (i) 于全面收益表内扣除的名义利得税如下：

   	2012		2011
   本期税项
   本年名义利得税的拨备	21,161		34,731
   递延税项
   暂记差额的产生及拨回	(3,022	)	4,091
   名义利得税	18,139		38,822

   (ii) 税项支出与全面收益表盈利按适用税率计算的税项两者之对帐如下：

   	2012		2011
   名义利得税前盈利	116,481		242,284
   按香港利得税率 16.5%（二零一一年度为 16.5%）计算的税项	19,219		39,977
   非应课税收入的税项影响	(1,080	)	(1,155	)
   实际税项支出	18,139		38,822

7. 固定资产回报率

   固定资产回报率是以总全面收益（不包括利息收入和利息支出）除以固定资产平均净值所得的百分率。固定资产包括物业、设备、器材及无形资产。预期土地注册处营运基金可以达致财政司司长定下每年固定资产回报率 8.3%（二零一一年度为8.3%）的目标。

8. 物业、设备及器材

   	土地及建筑物		电脑器材		器材、家具及装置		总计
   成本
   在二零一零年四月一日	350,000		122,797		19,475		492,272
   添置	—		23,712		577		24,289
   出售╱注销	—		(66	)	(1,636	)	(1,702	)
   在二零一一年三月三十一日	350,000		146,443		18,416		514,859
   在二零一一年四月一日	350,000		146,443		18,416		514,859
   添置	—		3,597		199		3,796
   在二零一二年三月三十一日	350,000		150,040		18,615		518,655
   累计折旧
   在二零一零年四月一日	64,184		110,356		14,978		189,518
   年度费用	3,852		8,334		1,660		13,846
   出售╱注销回拨	—		(66	)	(654	)	(720	)
   在二零一一年三月三十一日	68,036		118,624		15,984		202,644
   在二零一一年四月一日	68,036		118,624		15,984		202,644
   年度费用	3,852		8,190		1,173		13,215
   在二零一二年三月三十一日	71,888		126,814		17,157		215,859
   帐面净值
   在二零一二年三月三十一日	278,112		23,226		1,458		302,796
   在二零一一年三月三十一日	281,964		27,819		2,432		312,215

9. 无形资产

   	电脑软件牌照及 系统开发成本
   	2012		2011
   成本
   在年初	178,002		167,787
   添置	3,217		30,352
   注销	—		(20,137	)
   在年终	181,219		178,002
   累计摊销
   在年初	112,788		111,523
   年度费用	17,337		21,402
   注销回拨	—		(20,137	)
   在年终	130,125		112,788
   帐面净值
   在年终	51,094		65,214

10. 持至期满的证券

    	2012		2011
    按摊销成本列帐
    上市：
    — 本港	55,350		55,416
    — 本港以外	15,100		15,108
    	70,450		70,524
    非上市	30,715		30,569
    总额	101,165		101,093

11. 外汇基金存款

    外汇基金存款结余为4.152亿港元（二零一一年：无），其中4亿港元为原有存款，1,520万港元为报告期结束日已入帐但尚未提取的利息。该存款为期六年（由存款日起计），期内不能提取原有存款。

    外汇基金存款利息按每年1月厘定的固定息率计算。该息率是基金投资组合过去6年的平均年度投资回报，或3年期外汇基金债券在上一个年度的平均年度收益，两者取其较高者，下限为0%。二零一二年固定息率为每年5.6%，二零一一年为每年6.0%。

12. 递延收入

    指已售出但仍未使用的查册票，及预先支付的订购费用或其他服务收费。

    	2012		2011
    查册票	369		369
    订购费用或其他服务收费	10,675		13,246
    总额	11,044		13,615

13. 客户按金

    	2012		2011
    网上服务登记用户	26,497		25,776
    各政府部门	984		984
    总额	27,481		26,760

14. 雇员福利拨备

    此为在计至报告期结束日就所提供的服务给予雇员年假及合约雇员约满酬金的估计负债。

15. 递延税项

    在财务状况表内确认的递延税项主要部分及年内的变动如下：

    	多于有关折旧及摊销的折旧免税额		其他暂记差额		总额
    在二零一零年四月一日的结余	10,789		(78	)	10,711
    于全面收益表内扣除	4,091		—		4,091
    在二零一一年三月三十一日的结余	14,880		(78	)	14,802
    在二零一一年四月一日的结余	14,880		(78	)	14,802
    于全面收益表内计入	(3,010	)	(12	)	(3,022	)
    在二零一二年三月三十一日的结余	11,870		(90	)	11,780

16. 营运基金资本

    此为政府对土地注册处营运基金的投资。

17. 保留盈利

    	2012		2011
    在年初的结余	762,680		660,949
    年度总全面收益	98,342		203,462
    拟发股息	(49,171	)	(101,731	)
    在年终的结余	811,851		762,680

18. 拟发股息

    向政府拟发股息是根据年度总全面收益及经财经事务及库务局局长核准的年度营运计划里列出的 50%目标派息比率（二零一一年：50%)作出。

19. 现金及等同现金

    	2012		2011
    现金及银行结余	48,292		53,623
    银行存款	170,000		580,000
    小计	218,292		633,623
    减：原有期限为3个月以上的银行存款	—		(40,000	)
    现金及等同现金	218,292		593,623

20. 关连人士交易

    除了在本财务报表的其他部分披露的与关连人士交易外，年内与关连人士进行的其他重大交易摘述如下：

    (i) 土地注册处营运基金向关连人士提供的服务包括土地文件注册、查阅土地登记册及土地记录，以及提供土地记录副本和业权报告。这些服务为土地注册处营运基金带来的总收入达7,300万港元（二零一一年度为8,100万港元），这金额已计算在附注3的营业额项下。

    (ii) 关连人士向土地注册处营运基金提供的服务包括有关电脑、办公地方、中央行政和审计的服务。土地注册处营运基金在这些服务方面的总开支达2,500万港元（二零一一年度为2,600万港元），这金额已计算在附注4的运作成本项下。

    (iii) 向关连人士购入的固定资产包括装置工程。这些资产的总成本为20万港元（二零一一年度为100万港元）。

    土地注册处营运基金向关连人士提供服务的收费和接受这些人士服务的收费都是按照划一标准计算，即同时提供给公众的服务，收费和公众一样；至于只提供给关连人士的服务，则按服务的十足成本计算。

21. 金融风险管理

    (i) 投资政策

    土地注册处营运基金以审慎保守的方式来投资包括外汇基金存款、债务证券及银行存款的金融资产。投资的决定是按照由财经事务及库务局局长、香港金融管理局所发出的指引，并符合其他有关规例。投资的债务证券是由政府或由信贷评级可靠的香港半官方机构发出。一般来说，投资的债务证券会持至期满。

    (ii) 信贷风险

    信贷风险指金融工具的一方将不能履行责任而且会引致另一方蒙受财务损失的风险。

    在报告期结束日所须承担的最高信贷风险（未计及持有的任何抵押品或其他提升信贷质素项目）如下：

    	2012		2011
    持至期满的证券	101,165		101,093
    外汇基金存款	415,205		—
    应收帐款	16,050		11,979
    应收关连人士帐款	6,796		11,968
    银行存款	170,000		580,000
    银行结余	48,253		53,585
    总额	757,469		758,625

    为尽量减低信贷风险，所有定期存款均存于香港的持牌银行。

    土地注册处营运基金的信贷风险，主要取决于应收帐款及债务证券的投资。土地注册处营运基金订有风险政策，并持续监察须承担的信贷风险。

    关于应收帐款，网上服务登记用户须缴付按金。

    至于外汇基金存款，其相关信贷风险亦甚低。

    债务证券投资方面，只考虑获穆迪或标准普尔评为投资级别的债务证券。在报告期结束日，债务证券投资的信贷质素（以穆迪或标准普尔的评级中的较低者分析）如下：

    	2012		2011
    持至期满的证券 （按信贷级别排列） Aa1至Aa3/AA+至AA-	101,165		101,093

    (iii) 流动资金风险

    流动资金风险指某一实体将难以履行与金融负债相关的责任的风险。

    根据《营运基金条例》，土地注册处营运基金须负责其现金管理，包括盈余现金的长短期投资，惟须获财政司司长批准。土地注册处营运基金的政策是定期监察即时及预期的流动资金需要，确保能维持足够的现金储备，以符合长短期的流动资金需要。土地注册处营运基金的流动资金状况稳健，故其面对的流动资金风险甚低。

    (iv) 利率风险

    利率风险指因市场利率变动而引致亏损的风险。利率风险可进一步分为公平值利率风险及现金流量利率风险。

    公平值利率风险指金融工具的公平值会因市场利率变动而波动的风险。由于土地注册处营运基金的持至期满的证券及银行存款为定息金融工具，当市场利率上升，这些金融工具的公平值便会下跌。然而，由于上述金融资产均按摊销成本值列示，市场利率的变动不会影响相关帐面值及土地注册处营运基金的盈利和储备。

    现金流量利率风险指金融工具的未来现金流量会因市场利率变动而波动的风险。土地注册处营运基金无须面对重大的现金流量利率风险，因为其持有的主要金融工具都不是浮息金融工具。

    下表按主要计息资产在报告期结束日的帐面值，以及合约重订利率日期或到期日两者中的较早者，分类列示土地注册处营运基金所面对的利率风险。

    	3个月或以下		超过3个月 但不超过1年		超过1年 但不超过5年		总额
    2012
    持至期满的证券	—		—		101,165		101,165
    银行存款	170,000		—		—		170,000
    总额	170,000		—		101,165		271,165
    2011
    持至期满的证券	—		—		101,093		101,093
    银行存款	580,000		—		—		580,000
    总额	580,000		—		101,093		681,093

    (v) 货币风险

    货币风险指金融工具的公平值或未来现金流量会因汇率变动而波动的风险。

    土地注册处营运基金的一般业务交易是以港元为单位，因而不会引致货币风险。

    至于以美元为单位的投资，基于港元与美元挂钩，土地注册处营运基金的货币风险甚低。

    在报告期结束日，以美元为本位的金融资产总计有1.02亿港元（二零一一年度为1.02亿港元）。剩余的金融资产及所有金融负债均以港元为本位。

    (vi) 其他财务风险

    土地注册处营运基金因于每年一月厘定的外汇基金存款息率（附注11）的变动而须面对金融风险。于二零一二年三月三十一日，假设二零一一年及二零一二年的息率增加╱减少 50个基点而其他因素不变，估计年度盈利及储备将增加╱减少 180万港元。

    (vii) 公平值

    在活跃市场买卖的金融工具的公平值是根据报告期结束日的市场报价厘定。如没有该等市场报价，则以现值或其他估值方法以报告期结束日的市况数据评估其公平值。

    持至期满的证券在报告期结束日的公平值如下：

    	帐面值				公平值
    	2012		2011		2012		2011
    持至期满的证券	101,165		101,093		107,954		109,842

    所有其他金融工具均以与其公平值相同或相差不大的金额在财务状况表内列帐。

22. 资本承担

    在二零一二年三月三十一日，土地注册处营运基金有下列尚未列入财务报表的资本承担：

    	2012		2011
    已批准及签约	1,920		3,095
    已批准惟未签约	85,515		75,880
    总额	87,435		78,975

23. 经营租约承担

    在二零一二年三月三十一日，根据不可撤销的土地及建筑物经营租约在未来的最低应付租赁款项总额如下：

    	2012		2011
    不超过一年	3,646		2,819
    超过一年但不超过五年	2,434		726
    总额	6,080		3,545

24. 已颁布但于截至二零一二年三月三十一日止年度尚未生效的修订、新准则及诠释可能造成的影响

    直至本财务报表发出之日，香港会计师公会已颁布多项修订、新准则及诠释。其中包括于截至二零一二年三月三十一日止年度尚未生效，亦没有提前在本财务报表中被采纳的修订、新准则及诠释。

    土地注册处营运基金正就该等修订、新准则及诠释在首次采纳期间预计会产生的影响进行评估。迄今的结论是采纳该等修订、新准则及诠释不大可能会对土地注册处营运基金的运作成果及财务状况有重大影响。

    下列财务报告准则修订及新准则可能会导致日后的财务报表须作出新的或经修订的资料披露：

    	在以下日期或之后 开始的会计期生效
    香港会计准则第1号（经修订）「财务报表的呈报」的修订 — 其他全面收益项目的呈报	二零一二年七月一日
    香港会计准则第19号(2011)「雇员褔利」	二零一三年一月一日
    香港会计准则第32号「金融工具：呈报」的修订： — 金融资产与金融负债的对销	二零一四年一月一日
    香港财务报告准则第7号「金融工具：披露」的修订：
    — 披露 — 金融资产的转移	二零一一年七月一日
    — 披露 — 金融资产与金融负债的对销	二零一三年一月一日
    香港财务报告准则第9号「金融工具」	二零一五年一月一日
    香港财务报告准则第13号「公平值计量」	二零一三年一月一日