土地註冊處年報2011-12

（除另有註明外，所有金額均以港幣千元為表示單位）

1. 總論

   立法會在一九九三年六月三十日根據《營運基金條例》（第430章）第3、4及 6條通過決議案，在一九九三年八月一日設立土地註冊處營運基金。土地註冊處備存載列最新資料的土地登記冊以執行土地註冊制度，並向客戶提供查閱土地登記冊和有關土地記錄的服務和設施。此外，土地註冊處亦負責辦理業主立案法團的申請。

2. 主要會計政策
   1. 符合準則聲明

      本財務報表是按照香港公認的會計原則及所有適用的香港財務報告準則（此詞是統稱，當中包括香港會計師公會頒布的所有適用的個別香港財務報告準則、香港會計準則及詮釋）編製。土地註冊處營運基金採納的主要會計政策摘要如下。

   2. 編製財務報表的基礎

      本財務報表的編製基礎均以原值成本法計量。

      編製符合香港財務報告準則的財務報表需要土地註冊處營運基金管理層作出判斷、估計及假設。該等判斷、估計及假設會影響會計政策的實施，以及資產與負債和收入與支出的呈報款額。該等估計及相關的假設，均按以往經驗及其他在有關情況下被認為合適的因素而制訂。倘若沒有其他現成數據可供參考，則會採用該等估計及假設作為判斷有關資產及負債的帳面值的基礎。估計結果或會與實際價值有所不同。

      該等估計及其所依據的假設會作持續檢討。如修訂會計估計只會影響當年的會計期，當年的會計期內會確認有關修訂；如修訂會影響當年及未來的會計期，則會在當年及未來的會計期內確認有關修訂。

      土地註冊處營運基金在實施會計政策方面並不涉及任何關鍵的會計判斷。無論對未來作出的假設，或在報告期結束日估計過程中所存在的不明朗因素，皆不足以構成重大風險，導致資產和負債的帳面金額在來年大幅修訂。

   3. 金融資產及金融負債
      1. 初始確認

         土地註冊處營運基金會按起初取得資產或引致負債的目的將金融資產及金融負債作下列分類：貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券及其他金融負債。

         金融資產及金融負債最初按公平值計量；公平值通常相等於成交價，而就貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券及其他金融負債而言，則加上因收購金融資產或產生金融負債而直接引致的交易成本。

         土地註冊處營運基金在成為有關金融工具的合約其中一方之日會確認有關金融資產及金融負債。至於購買及出售市場上有既定交收期的金融資產，則於交收日入帳。

      2. 分類
         1. 貸出款項及應收帳款

            貸出款項及應收帳款為具有固定或可以確定收支金額，但在活躍市場並沒有報價的非衍生金融資產，而土地註冊處營運基金亦無意將之持有作交易用途。此類別包括外匯基金存款、應收帳款、應收關連人士帳款、銀行存款及現金及銀行結餘。

            貸出款項及應收帳款採用實際利率法按攤銷成本值扣除任何減值虧損（如有）列帳（附註2.3.4）。

            實際利率法是計算金融資產或金融負債的攤銷成本值，以及攤分在有關期間的利息收入或支出的方法。實際利率是指可將金融工具在預計有效期間（或適用的較短期間）內的預計現金收支，折現成該金融資產或金融負債的帳面淨值所適用的貼現率。土地註冊處營運基金在計算實際利率時，會考慮金融工具的所有合約條款以估計現金流量，但不會計及日後的信貸虧損。有關計算包括與實際利率相關的所有收取自或支付予合約各方的費用、交易成本及所有其他溢價或折讓。

         2. 持至期滿的證券

            持至期滿的證券為具有固定或可以確定收支金額及有固定到期日，而且土地註冊處營運基金有明確意向及能力，可以持有直至到期的非衍生金融資產，惟符合貸出款項及應收帳款定義的金融資產則除外。

            持至期滿的證券採用實際利率法按攤銷成本值扣除任何減值虧損（如有）列帳（附註2.3.4）。

         3. 其他金融負債

            其他金融負債採用實際利率法按攤銷成本值列帳。

      3. 註銷確認

         當從金融資產收取現金流量的合約權屆滿時，或已轉讓該金融資產及其絕大部分風險和回報的擁有權，該金融資產會被註銷確認。

         當合約指明的債務被解除、取消或到期時，該金融負債會被註銷確認。

      4. 金融資產減值

         貸出款項及應收帳款、持至期滿的證券的帳面值會在每個報告期結束日作出評估，以確定是否有客觀的減值證據。貸出款項及應收帳款以及持至期滿的證券若存在減值證據，虧損會以該資產的帳面值與按其原本的實際利率用折現方式計算其預期未來現金流量的現值之間的差額，在全面收益表內確認。如其後減值虧損降低，並證實與在確認減值虧損後出現的事件相關，則該減值虧損會在全面收益表內回撥。

   4. 物業、設備及器材

      於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的物業、設備及器材，最初的成本是按立法會所通過成立土地註冊處營運基金的決議案中所列的估值入帳。由一九九三年八月一日起新購的物業、設備及器材均按購入價入帳。

      以下物業、設備及器材以成本值扣除累計折舊及任何減值虧損列帳（附註2.6）：

      • 於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的自用物業；及
      • 設備及器材包括電腦器材、傢具與裝置，以及其他器材。

      折舊是按照物業、設備及器材的估計可使用年期以直線法攤銷扣除估計剩餘值的成本值，計算方法如下：

      • 建築物 30年
      • 電腦器材 5年
      • 器材、傢具及裝置 5年

      於一九九三年八月一日撥歸土地註冊處營運基金的土地（為土地註冊處營運基金之物業所在地）視為非折舊資產。

      出售物業、設備及器材的損益以出售所得淨額與資產的帳面值之間的差額來決定，並在出售日於全面收益表內確認。

   5. 無形資產

      無形資產包括購入的電腦軟件牌照及已資本化的電腦軟件程式開發成本值。若電腦軟件程式在技術上可行，而土地註冊處營運基金有足夠資源及有意完成開發工作，有關的開發費用會被資本化。資本化費用包括直接工資及材料費用。無形資產按成本值扣除累計攤銷及任何減值虧損列帳（附註2.6）。

      無形資產的攤銷按估計可使用年期（5年）以直線法列入全面收益表。

   6. 固定資產的減值

      固定資產，包括物業、設備及器材，以及無形資產的帳面值在每個報告期結束日評估，以確定有否出現減值跡象。若有減值跡象而資產的帳面值高於其可收回數額，則有關減值虧損在全面收益表內確認。資產的可收回數額為其公平值減出售成本與使用值兩者中的較高者。

   7. 等同現金

      等同現金指短期及流通性高的投資，該等項目在購入時距期滿日不超過3個月，並隨時可轉換為已知數額的現金，而其價值變動的風險不大。

   8. 僱員福利

      土地註冊處營運基金的僱員包括公務員及合約員工。薪金、約滿酬金及年假開支均在僱員提供有關服務所在年度以應計基準確認入帳。就公務員而言，僱員附帶福利開支包括香港特別行政區政府（「政府」）給予僱員的退休金及房屋福利，均在僱員提供有關服務所在年度支銷。

      就按可享退休金條款受聘的公務員的長俸負債已包括於支付予政府有關附帶福利開支中。就其他員工向強制性中央公積金計劃的供款於全面收益表中支銷。

   9. 名義利得稅

      (i) 根據《稅務條例》（第112章）土地註冊處營運基金並無稅務責任，但政府要求土地註冊處營運基金須向政府一般收入支付一筆款項以代替利得稅（即名義利得稅），該款項是根據《稅務條例》的規定所計算。本年度名義利得稅支出包括本期稅項及遞延稅項資產和負債的變動。

      (ii) 本期稅項為本年度對應課稅收入按報告期結束日已生效或實際有效的稅率計算的預計應付稅項，並包括以往年度應付稅項的任何調整。

      (iii) 遞延稅項資產及負債是因納稅基礎計算的資產及負債與其帳面值之間的差異，而分別產生的可扣稅及應課稅的暫記差額。遞延稅項資產也可由未使用稅務虧損及稅項抵免而產生。

      所有遞延稅項負債及未來可能有應課稅盈利予以抵銷的遞延稅項資產，均予確認。

      遞延稅項的確認額是根據該資產及負債的帳面值之預期收回及結算的方式，按在報告期結束日已生效或實際有效的稅率計算。遞延稅項資產及負債不作折現。

      遞延稅項資產的帳面金額在每個報告期結束日重新審閱，對預期不再有足夠的應課稅盈利以實現相關稅務利益的遞延稅項資產予以扣減。被扣減的遞延稅項資產會於預期將來出現足夠的應課稅盈利時撥回。

   10. 收入的確認

       營運收入在提供服務時確認。利息收入採用實際利率法以應計方式確認。

   11. 外幣換算

       本年度外幣交易，按交易當日的匯率換算為港元。以非港幣計算的貨幣資產及負債，均按報告期結束日的匯率換算為港元。外匯換算產生的匯兌收益及虧損，會在全面收益表中確認。

   12. 關連人士

       土地註冊處營運基金是根據《營運基金條例》成立，並屬政府轄下的獨立會計單位。年內，土地註冊處營運基金在日常業務中與各關連人士進行交易。這些人士包括政府各局及部門、營運基金，以及受政府所管制或主要影響的財政自主機構。

   13. 新訂及經修訂香港財務報告準則的影響

       香港會計師公會已頒布自本會計期開始生效的多項新訂及經修訂的香港財務報告準則。適用於本財務報表所呈報的年度的會計政策，並未因這些發展而有任何改變。

       土地註冊處營運基金並沒有採納在本會計期尚未生效的任何新香港財務報告準則（附註24）。

3. 營業額

   	2012		2011
   辦理文件註冊	212,097		318,737
   查冊	82,166		100,918
   提供副本	78,361		93,372
   業權報告	35,833		42,043
   業主立案法團	10,804		10,542
   其他	7,535		7,784
   總額	426,796		573,396

4. 運作成本

   	2012		2011
   員工費用	247,968		241,152
   一般運作開支	12,617		16,904
   電腦服務開支	29,170		27,454
   租金及管理費	16,121		16,782
   中央行政費用	3,097		1,826
   折舊及攤銷	30,552		35,248
   處置固定資產虧損	—		982
   審計費用	489		420
   總額	340,014		340,768

5. 其他收入

   	2012		2011
   銀行存款利息	3,638		4,087
   持至期滿證券利息	5,312		5,303
   外匯基金存款利息	20,987		—
   匯兌淨（虧損）/收益	(238	)	266
   總額	29,699		9,656

6. 名義利得稅

   (i) 於全面收益表內扣除的名義利得稅如下：

   	2012		2011
   本期稅項
   本年名義利得稅的撥備	21,161		34,731
   遞延稅項
   暫記差額的產生及撥回	(3,022	)	4,091
   名義利得稅	18,139		38,822

   (ii) 稅項支出與全面收益表盈利按適用稅率計算的稅項兩者之對帳如下：

   	2012		2011
   名義利得稅前盈利	116,481		242,284
   按香港利得稅率 16.5%（二零一一年度為 16.5%）計算的稅項	19,219		39,977
   非應課稅收入的稅項影響	(1,080	)	(1,155	)
   實際稅項支出	18,139		38,822

7. 固定資產回報率

   固定資產回報率是以總全面收益（不包括利息收入和利息支出）除以固定資產平均淨值所得的百分率。固定資產包括物業、設備、器材及無形資產。預期土地註冊處營運基金可以達致財政司司長定下每年固定資產回報率 8.3%（二零一一年度為8.3%）的目標。

8. 物業、設備及器材

   	土地及建築物		電腦器材		器材、傢具及裝置		總計
   成本
   在二零一零年四月一日	350,000		122,797		19,475		492,272
   添置	—		23,712		577		24,289
   出售╱註銷	—		(66	)	(1,636	)	(1,702	)
   在二零一一年三月三十一日	350,000		146,443		18,416		514,859
   在二零一一年四月一日	350,000		146,443		18,416		514,859
   添置	—		3,597		199		3,796
   在二零一二年三月三十一日	350,000		150,040		18,615		518,655
   累計折舊
   在二零一零年四月一日	64,184		110,356		14,978		189,518
   年度費用	3,852		8,334		1,660		13,846
   出售╱註銷回撥	—		(66	)	(654	)	(720	)
   在二零一一年三月三十一日	68,036		118,624		15,984		202,644
   在二零一一年四月一日	68,036		118,624		15,984		202,644
   年度費用	3,852		8,190		1,173		13,215
   在二零一二年三月三十一日	71,888		126,814		17,157		215,859
   帳面淨值
   在二零一二年三月三十一日	278,112		23,226		1,458		302,796
   在二零一一年三月三十一日	281,964		27,819		2,432		312,215

9. 無形資產

   	電腦軟件牌照及 系統開發成本
   	2012		2011
   成本
   在年初	178,002		167,787
   添置	3,217		30,352
   註銷	—		(20,137	)
   在年終	181,219		178,002
   累計攤銷
   在年初	112,788		111,523
   年度費用	17,337		21,402
   註銷回撥	—		(20,137	)
   在年終	130,125		112,788
   帳面淨值
   在年終	51,094		65,214

10. 持至期滿的證券

    	2012		2011
    按攤銷成本列帳
    上市：
    — 本港	55,350		55,416
    — 本港以外	15,100		15,108
    	70,450		70,524
    非上市	30,715		30,569
    總額	101,165		101,093

11. 外匯基金存款

    外匯基金存款結餘為4.152億港元（二零一一年：無），其中4億港元為原有存款，1,520萬港元為報告期結束日已入帳但尚未提取的利息。該存款為期六年（由存款日起計），期內不能提取原有存款。

    外匯基金存款利息按每年1月釐定的固定息率計算。該息率是基金投資組合過去6年的平均年度投資回報，或3年期外匯基金債券在上一個年度的平均年度收益，兩者取其較高者，下限為0%。二零一二年固定息率為每年5.6%，二零一一年為每年6.0%。

12. 遞延收入

    指已售出但仍未使用的查冊票，及預先支付的訂購費用或其他服務收費。

    	2012		2011
    查冊票	369		369
    訂購費用或其他服務收費	10,675		13,246
    總額	11,044		13,615

13. 客戶按金

    	2012		2011
    網上服務登記用戶	26,497		25,776
    各政府部門	984		984
    總額	27,481		26,760

14. 僱員福利撥備

    此為在計至報告期結束日就所提供的服務給予僱員年假及合約僱員約滿酬金的估計負債。

15. 遞延稅項

    在財務狀況表內確認的遞延稅項主要部分及年內的變動如下：

    	多於有關折舊及攤銷的折舊免稅額		其他暫記差額		總額
    在二零一零年四月一日的結餘	10,789		(78	)	10,711
    於全面收益表內扣除	4,091		—		4,091
    在二零一一年三月三十一日的結餘	14,880		(78	)	14,802
    在二零一一年四月一日的結餘	14,880		(78	)	14,802
    於全面收益表內計入	(3,010	)	(12	)	(3,022	)
    在二零一二年三月三十一日的結餘	11,870		(90	)	11,780

16. 營運基金資本

    此為政府對土地註冊處營運基金的投資。

17. 保留盈利

    	2012		2011
    在年初的結餘	762,680		660,949
    年度總全面收益	98,342		203,462
    擬發股息	(49,171	)	(101,731	)
    在年終的結餘	811,851		762,680

18. 擬發股息

    向政府擬發股息是根據年度總全面收益及經財經事務及庫務局局長核准的年度營運計劃裏列出的 50%目標派息比率（二零一一年：50%)作出。

19. 現金及等同現金

    	2012		2011
    現金及銀行結餘	48,292		53,623
    銀行存款	170,000		580,000
    小計	218,292		633,623
    減：原有期限為3個月以上的銀行存款	—		(40,000	)
    現金及等同現金	218,292		593,623

20. 關連人士交易

    除了在本財務報表的其他部分披露的與關連人士交易外，年內與關連人士進行的其他重大交易摘述如下：

    (i) 土地註冊處營運基金向關連人士提供的服務包括土地文件註冊、查閱土地登記冊及土地記錄，以及提供土地記錄副本和業權報告。這些服務為土地註冊處營運基金帶來的總收入達7,300萬港元（二零一一年度為8,100萬港元），這金額已計算在附註3的營業額項下。

    (ii) 關連人士向土地註冊處營運基金提供的服務包括有關電腦、辦公地方、中央行政和審計的服務。土地註冊處營運基金在這些服務方面的總開支達2,500萬港元（二零一一年度為2,600萬港元），這金額已計算在附註4的運作成本項下。

    (iii) 向關連人士購入的固定資產包括裝置工程。這些資產的總成本為20萬港元（二零一一年度為100萬港元）。

    土地註冊處營運基金向關連人士提供服務的收費和接受這些人士服務的收費都是按照劃一標準計算，即同時提供給公眾的服務，收費和公眾一樣；至於只提供給關連人士的服務，則按服務的十足成本計算。

21. 金融風險管理

    (i) 投資政策

    土地註冊處營運基金以審慎保守的方式來投資包括外匯基金存款、債務證券及銀行存款的金融資產。投資的決定是按照由財經事務及庫務局局長、香港金融管理局所發出的指引，並符合其他有關規例。投資的債務證券是由政府或由信貸評級可靠的香港半官方機構發出。一般來說，投資的債務證券會持至期滿。

    (ii) 信貸風險

    信貸風險指金融工具的一方將不能履行責任而且會引致另一方蒙受財務損失的風險。

    在報告期結束日所須承擔的最高信貸風險（未計及持有的任何抵押品或其他提升信貸質素項目）如下：

    	2012		2011
    持至期滿的證券	101,165		101,093
    外匯基金存款	415,205		—
    應收帳款	16,050		11,979
    應收關連人士帳款	6,796		11,968
    銀行存款	170,000		580,000
    銀行結餘	48,253		53,585
    總額	757,469		758,625

    為盡量減低信貸風險，所有定期存款均存於香港的持牌銀行。

    土地註冊處營運基金的信貸風險，主要取決於應收帳款及債務證券的投資。土地註冊處營運基金訂有風險政策，並持續監察須承擔的信貸風險。

    關於應收帳款，網上服務登記用戶須繳付按金。

    至於外匯基金存款，其相關信貸風險亦甚低。

    債務證券投資方面，只考慮獲穆迪或標準普爾評為投資級別的債務證券。在報告期結束日，債務證券投資的信貸質素（以穆迪或標準普爾的評級中的較低者分析）如下：

    	2012		2011
    持至期滿的證券 （按信貸級別排列） Aa1至Aa3/AA+至AA-	101,165		101,093

    (iii) 流動資金風險

    流動資金風險指某一實體將難以履行與金融負債相關的責任的風險。

    根據《營運基金條例》，土地註冊處營運基金須負責其現金管理，包括盈餘現金的長短期投資，惟須獲財政司司長批准。土地註冊處營運基金的政策是定期監察即時及預期的流動資金需要，確保能維持足夠的現金儲備，以符合長短期的流動資金需要。土地註冊處營運基金的流動資金狀況穩健，故其面對的流動資金風險甚低。

    (iv) 利率風險

    利率風險指因市場利率變動而引致虧損的風險。利率風險可進一步分為公平值利率風險及現金流量利率風險。

    公平值利率風險指金融工具的公平值會因市場利率變動而波動的風險。由於土地註冊處營運基金的持至期滿的證券及銀行存款為定息金融工具，當市場利率上升，這些金融工具的公平值便會下跌。然而，由於上述金融資產均按攤銷成本值列示，市場利率的變動不會影響相關帳面值及土地註冊處營運基金的盈利和儲備。

    現金流量利率風險指金融工具的未來現金流量會因市場利率變動而波動的風險。土地註冊處營運基金無須面對重大的現金流量利率風險，因為其持有的主要金融工具都不是浮息金融工具。

    下表按主要計息資產在報告期結束日的帳面值，以及合約重訂利率日期或到期日兩者中的較早者，分類列示土地註冊處營運基金所面對的利率風險。

    	3個月或以下		超過3個月 但不超過1年		超過1年 但不超過5年		總額
    2012
    持至期滿的證券	—		—		101,165		101,165
    銀行存款	170,000		—		—		170,000
    總額	170,000		—		101,165		271,165
    2011
    持至期滿的證券	—		—		101,093		101,093
    銀行存款	580,000		—		—		580,000
    總額	580,000		—		101,093		681,093

    (v) 貨幣風險

    貨幣風險指金融工具的公平值或未來現金流量會因匯率變動而波動的風險。

    土地註冊處營運基金的一般業務交易是以港元為單位，因而不會引致貨幣風險。

    至於以美元為單位的投資，基於港元與美元掛鈎，土地註冊處營運基金的貨幣風險甚低。

    在報告期結束日，以美元為本位的金融資產總計有1.02億港元（二零一一年度為1.02億港元）。剩餘的金融資產及所有金融負債均以港元為本位。

    (vi) 其他財務風險

    土地註冊處營運基金因於每年一月釐定的外匯基金存款息率（附註11）的變動而須面對金融風險。於二零一二年三月三十一日，假設二零一一年及二零一二年的息率增加╱減少 50個基點而其他因素不變，估計年度盈利及儲備將增加╱減少 180萬港元。

    (vii) 公平值

    在活躍市場買賣的金融工具的公平值是根據報告期結束日的市場報價釐定。如沒有該等市場報價，則以現值或其他估值方法以報告期結束日的市況數據評估其公平值。

    持至期滿的證券在報告期結束日的公平值如下：

    	帳面值				公平值
    	2012		2011		2012		2011
    持至期滿的證券	101,165		101,093		107,954		109,842

    所有其他金融工具均以與其公平值相同或相差不大的金額在財務狀況表內列帳。

22. 資本承擔

    在二零一二年三月三十一日，土地註冊處營運基金有下列尚未列入財務報表的資本承擔：

    	2012		2011
    已批准及簽約	1,920		3,095
    已批准惟未簽約	85,515		75,880
    總額	87,435		78,975

23. 經營租約承擔

    在二零一二年三月三十一日，根據不可撤銷的土地及建築物經營租約在未來的最低應付租賃款項總額如下：

    	2012		2011
    不超過一年	3,646		2,819
    超過一年但不超過五年	2,434		726
    總額	6,080		3,545

24. 已頒布但於截至二零一二年三月三十一日止年度尚未生效的修訂、新準則及詮釋可能造成的影響

    直至本財務報表發出之日，香港會計師公會已頒布多項修訂、新準則及詮釋。其中包括於截至二零一二年三月三十一日止年度尚未生效，亦沒有提前在本財務報表中被採納的修訂、新準則及詮釋。

    土地註冊處營運基金正就該等修訂、新準則及詮釋在首次採納期間預計會產生的影響進行評估。迄今的結論是採納該等修訂、新準則及詮釋不大可能會對土地註冊處營運基金的運作成果及財務狀況有重大影響。

    下列財務報告準則修訂及新準則可能會導致日後的財務報表須作出新的或經修訂的資料披露：

    	在以下日期或之後 開始的會計期生效
    香港會計準則第1號（經修訂）「財務報表的呈報」的修訂 — 其他全面收益項目的呈報	二零一二年七月一日
    香港會計準則第19號(2011)「僱員褔利」	二零一三年一月一日
    香港會計準則第32號「金融工具：呈報」的修訂： — 金融資產與金融負債的對銷	二零一四年一月一日
    香港財務報告準則第7號「金融工具：披露」的修訂：
    — 披露 — 金融資產的轉移	二零一一年七月一日
    — 披露 — 金融資產與金融負債的對銷	二零一三年一月一日
    香港財務報告準則第9號「金融工具」	二零一五年一月一日
    香港財務報告準則第13號「公平值計量」	二零一三年一月一日